Investeerimine eraisikuna vs juriidilise isikuna

Eile õhtul toimus Naisinvestorite klubi korraldatud arutelu- ja infoõhtu Maksud: investeerimine eraisikuna vs juriidilise isikuna. Kuna väike algus on investeerimises juba tehtud ja kohe alguses ei olnud ma võimeline kaugemale nägema, siis nüüd on tagumine aeg hakata mõtlema pikemaajalise strateegia peale. Panin ennast aruteluõhtule kirja ja teen väikese kokkuvõtte sellest, millest Naisinvestorite klubi vedaja Kristi Saare rääkis. Siinkohal märkis Kristi ka ära, et tegemist ei ole maksunõu andmisega ja maksunõu saamiseks tuleb konsulteerida maksunõustajaga.

pixabay.com

Aktsiad

Eraisik saab kasutada investeerimiskontot, deklareeris maksuametile sisse- ja väljamakseid. St kui investeerida 10 000 euri aktsiatesse, siis 10 000 saad välja võta hiljem maksuvabalt. Juhul, kui aktsia väärtus on vahepeal kasvanud, siis ülejäänud summa pealt tuleb tasuta tulumaks. Kui aktsiate pealt on teenitud dividende, siis nende pealt on maksud juba makstud ning seda käsitletakse tavalise sissemaksena investeerimiskontole.

Juriidilise isiku puhul toimub Balti börsil dividendide topeltmaksustamine. Kui saad Balti aktsiate pealt dividende, siis neilt on juba maksud maktud. Kui nüüd soovid selle summa firma alt välja kanda, siis pead taaskord makse maksma. Firmast ei saa maksuvabalt raha välja kanda.

Kinnisvara

Maksuefektiivsuse koha pealt on tegemist kõige keerulisema varaklassiga. Eraisikule rakendus selle aasta algusest väike boonus: 20% tulumaksust on võimalik arvestada kuludeks. Efektiivseks maksumääraks teeb see sellisel juhul 16%. Kulusid eraisik tšekkidega maksuametile tõestama ei pea. Samas on see määr üsna väike ning värskendusremondiks sellest rahast suure tõenäosusega ei piisa. Eraisikuna võetud eluasemelaenu kuludeks maha arvestada ei saa ning makse peab maksma kogu üürisummalt. Eluaseme laenuga korteri üürileandmise puhul peab panka sellest teavitama ning pangal on õigus öelda ei. Üldiselt ei ole siiani teada, et pank oleks keeldunud, kuid pank üldiselt soovib näha üürilepingut. Kui korter on kindlustatud, siis peab kindustusfirmast uurima, kas kindlustus katab kolmandate osapoolte tekitatud kahju. Vajadusel tuleb kindlustusleping ümber teha.

Eraisikuna flippimist (ostetakse korter, tehakse remont ja müüakse kallimalt maha) ei ole põhimõtteliselt võimalik teha. Eraisikuna saab maksuvabalt müüa 2 aasta jooksul ainult ühe elamispinna, mis peab olema olnud müüja elukoht. Kui müüd rohkem kui ühe või see, mis müüdud, ei ole registreeritud sinu elukohana, siis peab maksma 20% tulumaksu. Meeles peab pidama ka seda, et kui korterit vahepeal välja üürida ja siis müüma hakata, peab selle pealt tasuma tulumaksu, kuna korter ei olnud müüja elukoht.

Juriidiline isik saab kõik üüriga seotud kulutused kuludeks maha arvestada. Kui anda korter üürile pikaajaliselt on tegemist eluruumi üürileandmisega. Kui anda korter üürile lühiajaliselt (nt AirBnB jms) on tegemist majutusteenusega. Seal on lisaks teisele käibemaksumäärale ka vaja täita turismiseaduse nõudeid.

Flippimise puhul tuleb silmad pidada seda, et kui kulutad 110% vara väärtusest selle korda tegemiseks, arvestatakse projekt uueks ning siis on kohustus sellele müües käibemaks juurde lisada. Hetkel ettevõttena laenu võttes peab ca  50% sisse maksma, laenuprotsent jääb umbes 4-5% juurde. Ettevõttena saab laenugraafiku 10 aastaks, selle lõppedes jääb laenujääk, mida võib siis omakorda refinantseerida.

Ühisrahastus

Ühisrahastuse kohta puudub ametlik juhis, kuidas deklareerida eraisiku või ettevõttena. Eraisiku puhul pead deklareerima eelmise aasta tulu (kõik intressid, viivised, järelturu kasum jms) ja vaatamata sellele, kas oled selle enda ühisrahastuse kontolt välja kandnud või mitte, pead esimeseks juuniks tulude pealt maksud ära maksma. St isegi kui sa ei ole raha kasutusse võtnud, pead ikkagi tulumaksu maksma ning pankrotistunud laene tuludest maha arvata ei saa.

Juriidilise isikuna on teised probleemid. Maksukohustus tekib küll siis, kui võtad dividende välja ja panktoristunud laenud saab maha arvestada, aga ühisrahastuse kajastamine on suuresti "loovkirjutamine". Raamatupidamises on vaja algdokumente, mida Bondora annab välja, kuid Omaraha näiteks mitte.

Laenud (hüpoteeklaenud)

Eraisikuna peab makstma tulumaksu teenitud intressi pealt, kuid ei ole võimalik arvestada maha notari kulusid jms.

Ettevõtte puhul toimib nagu ühisrahastus.

Väärismetallid ja mets

Eraisikuna väärismetalle müües tuleb maksta tulumaksu. Aasta eest aruteluõhtul esinenud Meelis Atoneni väitel ostavad paljud väärismetalle ettevõtte alt. Väärismetallidesse investeeringut võetakse pigem nö katastroofikindlustuseks. Katastroofi situatsioonis ei oma see enam tähtsust, kas tegemist on ettevõtte või isikliku varaga.

Metsa puhul on eraisikuna see eelis, et kui omanduses metsa kõrval olev metsatükk läheb müüki, siis on eraisikust omanikul eelisostuõigus. Ettevõttel eelisostuõigust ei ole.

Ettevõtlus

FIE on olemuselt väga lihtne ja loogiline ettevõtlusvorm, kuid teisalt tuleb maksta väga palju makse. FIE'na tegutseda on mõistlik siis, kui teed hooajalist ja väga väikest asja. Kui veidi suuremalt tegutseda, siis on mõistlikum teha OÜ. OÜ'd on lihtne registreerida, riigilõiv on 190 eurot, Sissemakset ei pea kohe olemas olema, kuid aja jooksul tuleb see ära tasuda. Enne kui sissemakse ei ole täies ulatuses tehtud ei saa endale dividende maksta.

Miks on oluline maksudest mõelda?

• Millal plaanid investeeringutest raha välja võtta?
• Kuidas plaanid investeeringutest raha välja võtta?
• Kui suures mahus plaanid investeerida?
• Kust tuleb sinu raha investeerimiseks?